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Loi GirardinLa défiscalisation dans les DOM TOM La défiscalisation Outre Mer est la plus intéressante des loi de défiscalisation compte tenu de ses taux et de sa courte durée d’application. Elle est un formidable moyen de réduire le montant de son impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine. Le législateur entend développer l’Outre mer et octroi des avantages considérables à ceux qui font confiance aux Antilles. La défiscalisation Outre Mer dite LOI PAUL est encore applicable pour quelques semaines sur les seuls biens déjà construits et sera remplacée d’ici quelques semaines par la LOI GIRARDIN qui a été adoptée au Sénat et à L’assemblée Nationale le 6 juin 2003 et dont l’adoption définitive devrait intervenir pendant les vacances d’été. Toutes les acquisitions en Vente en l’état futur d’achèvement bénéficieront de la nouvelle loi dés lors que les actes authentiques de vente sont signés après la promulgation, les contrats de réservation ayant été signés avant la promulgation. Précisons que la date prise en compte pour l’application de la loi est celle de la signature de l’acte authentique devant le Notaire et non pas celle de signature du contrat de réservation ou vous n’êtes que réservataire et non propriétaire. Nous vous incitons d’ailleurs à réserver dés maintenant pour avoir une chance de bénéficier du nouveau dispositif car l’offre sera très limitée cette année.
Les taux de défiscalisation sont actuellement de
25%, 40% ou 100% en Loi Paul selon les cas, ils devraient être de
25%, 40%, 50% et 100% sous la nouvelle loi GIRARDIN. Les calculs que
nous vous présentons sont basés sur la dernière version de la Loi votée
à L’Assemblée Nationale le 6 juin 2003. Il n’est pas exclu que des
modifications interviennent ultérieurement. I – LA DEFISCALISATION DANS L’IMMOBILIER POUR LES PARTICULIERS : DE 25% à 50% DE REDUCTION D’IMPOTS Les personnes pouvant bénéficier de cette loi sont tous les contribuables domiciliés en France et Outre-Mer investissant dans les DOM TOM. A – LA REDUCTION DE L’IMPOT SUR LE REVENU DEVRAIT PASSER DE 40% et 25% ACTUELLEMENT POUR LES PARTICULIERS A 50%, 40% et 25% AVEC UNE LIMITATION SUR LA SURFACE DEFISCALISABLE : Trois possibilité sont prévues : l’acheteur loue le bien avec un plafond de loyer, l’acheteur loue le bien sans plafonds, l’acheteur habite le logement 1 – L’ACHETEUR MET SON BIEN EN LOCATIF INTERMEDIAIRE : IL BENEFICIE DE 40% DE REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU EN LOI PAUL QUI DEVRAIENT PASSER A 50% SOUS LA NOUVELLE LOI GIRADIN : La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location avec deux conditions : limitations quant aux revenus du locataire, limitation quant au montant du loyer. C’est ce que l’on appelle le « locatif intermédiaire ». CALCUL DE LA DEFISCALISATION EN LOCATIF INTERMEDIAIRE : L'acquisition qui est affectée à la location à titre d’habitation principale d’un locataire ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 40% du prix de revient de l'acquisition en Loi Paul. Ex : soit un appartement F3 ayant une surface habitable de 59.16 m2, une terrasse de 15.44 pour un prix de 134 194 euros. En loi Paul, la réduction sera de 40% du prix d’acquisition soit 53 677.6 euros au total sur 5 ans, soit 10 735.52 euros par an. La réduction d’impôt passerait à 50% du prix de la « surface défiscalisable » en Loi Girardin La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte La limitation serait portée à 1750 euros HT /m2 de surface défiscalisable.
Même exemple : soit un appartement F3 ayant une
surface habitable de 59.16 m2, une terrasse de 15.44 pour un prix de
134 194 euros. 59.16 + 14 = 73.16 m2 à 1750 euros/ m2 de surface défiscalisable x 50% soit : 64 015 euros HT soit 69 456.27 euros au total, soit 13 891.25 euros. Le montant défiscalisable serait donc supérieur en Loi Girardin. CONDITIONS DE LA LOCATION :
1/ Plafonnement intéressant du montant du loyer et
limitation raisonnable des revenus des locataires :
ressources du locataire figurant su l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'annèe 2003. Selon l’exemple précédent, le montant du loyer intermédiaire serait pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 59.16 m2, une terrasse de 15.44 de : 59.16 + 14 = 73.16 x 126 = 9218.16 : 12 = 768.18 euros/mois hors charges.
2/ Actuellement la location doit intervenir
pendant six ans à des personnes qui en font leur habitation principale,
on passerait à 5 ans de location en loi Girardin 4/ L’immeuble ne peut être loué à un conjoint ou un membre du foyer fiscal – pas de changement. B - L’ACHETEUR MET LE BIEN EN LOCATION TRADITIONNELLE SANS LIMITATION QUANT AU MONTANT DU LOYER NI AUX REVENUS DU LOCATAIRE : A - L’acheteur acquiert un bien immobilier qu’il mettra en location sans tenir compte des limitations de loyer prévu dans le cadre du locatif intermédiaire et bénéficie d’une réduction d’impôt de 25% du prix de revient de l’acquisition sous la loi Paul qui devrait passer à 40% sous une limite fonction de la surface défiscalisable. Exemple : soit un appartement F3 ayant une surface habitable de 59.16 m2, une terrasse de 15.44 pour un prix de 134 194 euros. La défiscalisation non plafonnée en Loi Paul permet de défiscaliser 134 194 x 25% = 33548.5 euros sur 5 ans, soit 6 709.7 euros par an.
La loi Girardin devrait permettre de
défiscaliser : C – L’ACQUISITION EST AFFECTEE A L’HABITATION PRINCIPALE DU PROPRIETAIRE
Cette acquisition est destinée à l’habitation
principale du propriétaire pendant cinq ans et ouvre droit à une
réduction d'impôt sur le revenu de 25% du prix de revient de
l'acquisition ou de la construction en loi Paul . Exemple : soit un appartement F3 ayant une surface habitable de 59.16 m2, une terrasse de 15.44 pour un prix de 134 194 euros. La réduction d’impôt en loi Paul sera de 25% de 73.16 m2 x 1750 euros HT = 34 728.13 euros sur 5 ans soit : 6 945.63 euros par ans. En Loi Girardin, la défiscalisation devrait être de 34 728.16 euros sur 10 ans soit 3 472.81 euros par an. II – DEDUCTION DE L’IMPOT SUR LES SOCIETES DE 100 % DU MONTANT DE L’ACQUISITION Art 217 undecies I du CGI – LOI PAUL C’est une disposition très importante et méconnue qui a vocation à s’appliquer beaucoup plus largement car elle permet à une entreprise de se constituer un patrimoine rapidement Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent déduire de leurs résultats imposables une somme égale au montant des acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les Départements d’Outre Mer lorsque : - l’entreprise s’engage à louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant 6 ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale - le loyer et les ressources du locataire n’excédent pas les limitations fixées par décret (conditions du locatif intermédiaire)
La déduction est opérée sur le résultat de l’exercice au cours duquel l’investissement est réalisé. Si ce bénéfice n’est pas suffisant pour que la déduction puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur les exercices suivants jusqu’au 5ème exercice qui suit l’exercice déficitaire. Remarque : Les investissements immobiliers dont le montant total par programme et par exercice est supérieur à 760 000 euros doivent obtenir un agrément préalable du ministre chargé du budget. III– REDUCTION D’IMPOT DE 25% OU 40% LORS DE SOUSCRIPTION DE PARTS ET ACTIONS DANS CERTAINES SOCIETES OU PAR DES PRISES DE PARTICIPATION AU CAPITAL DE CERTAINES SOCIETES DE CONSTRUCTION
La réduction d'impôt s'applique aux souscriptions
de parts et actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement
de construire des logements neufs situés dans les DOM TOM ou les
collectivités déjà visées. Montant de la réduction 25% en locatif traditionnel et 40% en locatif intermédiaire. - D'autres conditions sont à respecter : la réduction n'est pas applicable en cas de démembrement du droit de propriété, la constitution ou l'augmentation de capital supérieure à 30 000 000 Frs doit être agréée par le ministre du budget. Conclusion : Le régime de défiscalisation Outre Mer est un régime extrêmement favorable qui permet au contribuable de diminuer le montant des ses impôts de façon très importante. Il s'agit d'un régime très fort où les conditions légales doivent être formellement remplies. C'est pour cela que nous vous encourageons à consulter au préalable des conseillers qui sauront mener à bien votre projet.
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